Офіційно з 1 липня 2021 року вітчизняне законодавство дало старт реформі, яка передбачає продаж земель сільськогосподарського значення. В уряді навіть рейтинг областей за кількістю угод та площею проданих ділянок постійно оновлюють. До речі, Вінниччина традиційно у лідерах. Втім, виявляється, що переважно продаються не паї, «за» та «проти» чого виступали політики, а зовсім інші ділянки. Приміром, дачні сотки та городи. Тому, можливо, українцям додали проблем з продажу присадибних ділянок, а повністю реалізувати мету про відкритий ринок так і не вдалося. Повідомляють Життєві обрії з посиланням на Nа Парижі.

Перш за все нагадаємо, що заполітизована тема «ринку землі», або продажу земель сільськогосподарського призначення, нині регулюється Земельним кодексом України (ЗК), Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», а також Постановою Кабміну від 16 червня 2021 року № 637 «Про затвердження Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України». Далі про ці документи будемо згадувати у скороченому варіанті, на кшталт «закон» і «постанова».

«На моє переконання ринок землі було потрібно вводити ще 10 років тому, закладаючи в основу іншу філософію ринку землі, інші пріоритети купівлі у послідовності - держава (наприклад, Пенсійний фонд), територіальна громада, фермер, що проживає в місцевості знаходження земельної ділянки. Але розглядаємо ситуацію, яка склалась під час функціонування ринку землі на даний час. Зазвичай, проблемні моменти замовчуються», - зазначає експерт із земельних питань вінничанин Євгеній Семенов.

Садибні ділянки підпали під дію закону

«Уряд, звісно, надає достовірну інформацію щодо узагальненої кількості укладених договорів купівлі-продажу. Але за «гамбурзьким» рахунком, тобто «за зачиненими дверима», аналіз доводить, що основна мета ринку землі не досягнута. Якщо оцінити відсоток договорів по ділянкам, які до прийняття законів були під мораторієм, то він буде мінімальним», - каже Євгеній Семенов.

«Під мораторієм» були землі товарного сільськогосподарського виробництва. Люди отримали їх під час розпаювання, мали держакти, але не могли продати паї. Проте дозволялось продавати інші землі, які відносились до категорії сільськогосподарських.

Наприклад, ділянки до 2 гектарів під особисте селянське господарство (ОСГ). В останні роки таких ділянок роздавали багато, а потім власники - доволі великий відсоток їх складали пільговики - чудово перепродавали землю. 

Крім того, у селах та селищах під ОСГ приватизовували городи у десятки соток, які розташовувались біля будинків, якщо загальна площа ділянки перевищувала встановлені норми безоплатної приватизованих 25 соток для сіл чи 15 соток для селищ під обслуговування будинку, господарських будівель та споруд. 

У містах «понаднормові» сотки біля будинків оформлювали, у більшості випадків, «під садівництво». Окремо існували ще створені у радянські часи садові кооперативи, учасники яких приватизували земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення індивідуального садівництва». 

Угоди по паям складають п’яту частину?

Так от, зі змінами у ЗК операції з усіма ділянками, які були у вільному обігу та відносились до земель сільськогосподарського призначення, мають проходити однакову процедуру з купівлі-продажу земельних ділянок, які в народі прийнято називати паями.

«Що продати пай, що продати будинок з ділянкою під садівництво, потрібно проходити однакову юридично складну процедуру. Таким чином, навіть продаж садової ділянки біля будинку враховується у статистику ринку сільськогосподарської землі», - пояснює експерт.

Тому, за словами Є.Семенова, урядова статистика узагальнена та неконкретна, адже абстрактні цифри слід замінити кількістю угод відносно саме паїв, які були під мораторієм. На його переконання, з наведених офіційних цифр угод, договори по безпосередньо паям складають не більше 20% від загальної кількості.

Правила «сірого» ринку

«До прийняття низки законів, які «відкрили» ринок землі існував прихований, неформальний скритий - або «сірий» - продаж. Це не є секретом. Спочатку за пай отримували гроші та писали заповіт на ділянку. Потім почали застосовувати договори міни, на які не розповсюджувалася дія мораторію. Паї у два гектари за цивільними договорами міняли на 5 соток. Далі стали використовувати емфітевзис — це довгострокове (на даний час 50 років), відчужуване та успадковане речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі користування чужою земельною ділянкою», - пояснює Євгеній Семенов.

За його словами, деякі фермери та агрокомпанії вже мають доволі великі площі.

«Приміром, я особисто знаю аграрія, який завдяки договорам міни на території Вінницької області придбав 700 га землі. Тому дивно чути, що ринку не існувало. Чи потрібно було легалізувати ринок? Так. Безперечно. Але не з такими принциповими помилками, які фактично нівелювали саму ідею спрощення процедури купівлі-продажу земель товарного сільськогосподарського призначення», - каже експерт.   

А ускладнена вона, як для продавця та покупця, так і для тих, хто має оформлювати угоду.

Бар’єри нотаріального «спринту»

«Більшість нотаріусів, яких я опитував, відмовляються реєструвати договори купівлі-продажу паю. Той, хто визнав, що зареєстрував угоду, зізнався, що більше цього робити не буде. Проблема у тому, що механізм забюрократизовано», - наголошує пан Євгеній.

Отже, у чому складність продажу паю? Перш-за-все потрібно підготувати документи, які має перевірити нотаріус. Покупець має документально підтвердити джерело походження коштів, якими розрахується. А купується ділянка перерахуванням коштів на безготівковий рахунок.

Друге. Нотаріус має перевірити, скільки у покупця є землі, чи не перевищує ліміт у 100 га? Тут виникає технічна та юридична колізії. Держреєстр землевпорядної документації упорядковано ведеться з 2003 року. Якщо отримав ділянку раніше – ймовірно вона там не вказана.

Щодо юридичного протиріччя, то не зрозуміло точка відліку обрахунку площі набутої сільськогосподарської землі розпочинається з 2021 року, коли почали діяти зміни до ЗК, чи враховувати усю землю, що належіть людині чи подружжю за весь час?.. І як рахувати, коли земля оформлена на господарство, а не на людину?  

«Як юрист, я вважаю, що рахувати потрібно землю, отриману з моменту вступу змін до ЗК в  закону силу, так я розумію нові норми земельного кодексу, а те що було раніше, не «чіпаємо». В постанові Кабміну вказано інше – потрібно рахувати те, що було придбано до відкриття ринку землі, більш того, ще й враховувати спільне майно подружжя», - вказує експерт.

Окрім перевірки інформації про ділянку у Держреєстрі речових прав, нормативно-грошової оцінки від продавця, експертної оцінки, нотаріус з’ясовує чи не знаходиться земля під арештом або заставою у банку.

«Далі нотаріус має перевірити, чи не перебуває особа та її майно під санкціями, і не є причетною до організацій, які визнані терористичними. Останній реєстр існує лише в англомовній редакції», - додає Євгеній Семенов.    

За його словами, далі ще цікавіше. Законами передбачено переважне право на викуп земельного паю орендарем, а це у більшості випадків юридичні особи, які на даний час придбати земельний пай відповідно до вимог земельного законодавства не можуть.

«Так, переважне право можна передати іншій особі, але у такому випадку в Держреєстр речових прав треба внести певне обмеження. Це додаткова процедура. У такому випадку у Вінниці, приміром, нотаріуси відмовилися оформлювати ділянку, що перебувала в оренді у сільськогосподарського підприємства при тому, що покупцем був власник даного підприємства. Тому було укладено договір про розірвання договору оренди між підприємством орендарем та власником земельної ділянки. Двоє діб вносили зміни у реєстр. І потім нотаріус продовжив реєстрацію угоди», - наводить приклад Є.Семенов.

Підсумовуючи, він вказує на ризики саме для нотаріусів, адже не завжди вони знають, як вірно вчинити через заплутану процедуру, а відповідальність лежить саме на них.

Також виникає питання відносно розгляду у Конституційному суді України за конституційними поданнями 48 народних депутатів щодо відповідності Конституції України (конституційності) Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», окремих положень Земельного кодексу України зі змінами, внесеними вказаним законом, та 53 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України (конституційності) Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» Великою палатою Конституційного Суду України. 

 «В разі визнання Конституційним судом вище зазначених законів такими, що протирічать конституції України,  які правові наслідки будуть відносно договорів купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення для тих, хто вже уклали відповідні угоди? Це також стримує повноцінне функціонування ринку землі. Більш того, мені взагалі не зрозуміло, навіщо потрібно було ускладнювати юридичну процедуру для земельних ділянок, які ніколи не були під дією мораторію? Навіщо псувати нерви людині, яка хоче продати чи купити садовий будиночок з відповідною земельною ділянкою? Чи будинок з городом біля нього?», - ставить питання експерт.

     ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: ------------------  

ЯКІ ТРАМВАЇ ОТРИМАЄ ВІННИЦЯ В НАСТУПНОМУ РОЦІ?

 Підписатись на телеграм канал Gazetahm.org 

Сподобалась новина - поділись нею з іншими.